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Locador é punido por venda de imóvel a terceiro

Quarta-feira 20 de Julho de 2016.

Uma empresa de pequeno porte ajuizou ação anulatória, com pedido de posse e de compensação por danos morais, contra o dono do imóvel, que o vendeu para uma emissora de rádio e televisão

São Paulo - O locador deve observar requisitos da lei que garantem ao seu inquilino o direito de preferência em caso de venda do imóvel alugado em igualdade de condições com terceiros, sob pena de arcar com indenização na Justiça.

Foi o que concluiu Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento recente de processo em que o locador foi punido por vender o imóvel alugado para um terceiro.

De acordo com informações divulgadas pelo STJ, uma empresa de pequeno porte ajuizou ação anulatória, com pedido de posse e de compensação por danos morais, contra o dono do imóvel na cidade de São Paulo, que o vendeu para uma emissora de rádio e televisão, dez dias antes de acabar o prazo de preferência (preempção) a que o locatário tem direito.

Mas o juiz de primeiro grau julgou improcedente o pedido. Conforme o entendimento dele, o direito de preferência não seria válido, porque não fora averbado ao contrato locatício no cartório de registro de imóveis. Além disso, como foram vendidos vários imóveis contíguos, a preferência deveria ser exercida em relação a todos eles, e não somente quanto ao imóvel alugado.

Insatisfeitos, os representantes da empresa de estacionamentos buscaram o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que deu parcial provimento ao recurso e condenou o locador ao pagamento de 75 salários mínimos de indenização. Não satisfeita, a empresa interpôs recurso especial no STJ.

Após julgamento do recurso, a Terceira Turma do STJ manteve a condenação do locatário. De acordo com o ministro João Otávio de Noronha, relator do recurso, o artigo 27 da Lei 8.245/91 estabelece os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.

"Em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus à indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente", explicou ele, conforme nota.

Noronha destacou que, além dos efeitos de natureza obrigacional (perdas e danos), o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real, "consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato".

Posse

Ele observou, porém, que o direito real à adjudicação (posse) do bem só pode ser exercido se o locatário fizer o depósito do valor do imóvel e de despesas de transferência de propriedade; formular o pedido no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação.

"Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes (vinculante) no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel".

Por fim, o Noronha defendeu que, mesmo que a falha do locador tenha impedido a averbação do contrato de locação, "não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis".

Da redação

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Fonte: Diário Comércio Indústria & Serviços

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